O tema reajuste de aluguel, como funciona, é uma das dúvidas mais comuns entre locadores e locatários. A atualização anual do valor do aluguel gera insegurança quando não há clareza sobre índices, limites, direitos e obrigações. 

Para evitar conflitos e garantir um contrato equilibrado, é fundamental entender como o reajuste deve ser aplicado, o que diz a lei e quais são as práticas mais adotadas no mercado imobiliário brasileiro.

Neste artigo completo, objetivo e 100% otimizado, explicamos reajuste de aluguel, como funciona, quais índices são permitidos, como o cálculo é feito e o que muda quando o contrato está em vigor. 

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Reajuste de aluguel, como funciona na prática?

Quando falamos em reajuste de aluguel, como funciona, estamos nos referindo ao aumento anual aplicado ao valor do aluguel para manter o contrato atualizado conforme a inflação. Ou seja, não se trata de aumento arbitrário, mas de correção monetária.

O reajuste é garantido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que permite que locador e locatário estabeleçam previamente qual será o índice utilizado para corrigir o valor da locação. 

Esse índice deve estar especificado no contrato e só pode ser aplicado após completar 12 meses de vigência.

Enquanto muitas pessoas confundem reajuste com “aumento”, o objetivo real é apenas recompor o poder de compra da moeda. Portanto, entender reajuste de aluguel, como funciona é essencial para evitar abusos e conflitos entre as partes.

Quais índices podem ser usados no reajuste do aluguel?

Para compreender totalmente reajuste de aluguel, como funciona, é importante saber quais índices são permitidos e usados no Brasil. Atualmente, o mais comum é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), considerado a inflação oficial do país.

Outros índices já foram muito utilizados no passado, como o IGP-M, mas perderam força após períodos de alta exagerada. Hoje, a maioria dos contratos migrou para o IPCA por ser mais estável e representar melhor a inflação real do consumidor.

Principais índices aplicados no reajuste (H3)

• IPCA
  Índice oficial do governo e o mais usado atualmente. Reflete o custo de vida e acompanha os preços de bens e serviços.
  
• IGP-M
  Muito utilizado por anos, mas passou por grandes oscilações entre 2020 e 2022, levando o mercado a buscar alternativas mais estáveis.
  
• INPC
  Também mede inflação, porém é mais utilizado para negociações trabalhistas, mas pode constar em contratos de locação.
  

Independentemente da escolha, para definir reajuste de aluguel, como funciona, é essencial que o índice escolhido esteja no contrato. Sem essa cláusula, o locador não pode aplicar o reajuste.

Como é calculado o reajuste do aluguel?

Agora que você já entende o conceito principal, vamos ver reajuste de aluguel, como funciona no cálculo. O procedimento é simples: aplica-se o percentual acumulado do índice escolhido ao valor do aluguel vigente.

A fórmula é:

Novo aluguel = aluguel atual x (1 + índice acumulado)

Exemplo prático:

• Aluguel atual: R$ 2.000
  
• IPCA acumulado no período: 4,5%
  
• Cálculo: 2.000 x 1,045 = R$ 2.090
  

Esse método mostra claramente reajuste de aluguel, como funciona, sem espaço para aumentos abusivos ou interpretações equivocadas.

Diferença entre reajuste e revisão do aluguel

Outro ponto importante ao entender reajuste de aluguel, como funciona é não confundir reajuste com revisão.

• Reajuste
  Ocorre automaticamente todo ano, seguindo o índice previsto no contrato.
  
• Revisão
  Pode ser solicitada por qualquer uma das partes a cada 36 meses, caso o valor esteja defasado ou fora do preço de mercado.
  

Enquanto o reajuste recompõe a inflação, a revisão busca equilibrar o contrato com base no valor real do imóvel no mercado local.

Quando o reajuste deve ser aplicado?

De acordo com a lei, o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. Isso significa que não importa se a inflação subiu ou caiu: o contrato precisa completar 12 meses para ser reajustado.

Esse é um ponto fundamental para compreender reajuste de aluguel, como funciona, pois evita alterações repentinas no valor durante o período contratual.

Além disso:

• O reajuste não é opcional — é um direito do locador, desde que previsto no contrato.
  
• O locatário deve ser comunicado com antecedência razoável (prática recomendada).
  
• A cobrança com valor reajustado só pode ocorrer no mês seguinte ao aniversário.
  

O locatário pode recusar o reajuste?

Se o contrato prevê o índice e ele foi aplicado corretamente, o locatário não pode recusar, pois trata-se de um direito legal do proprietário. Porém, existem situações que permitem negociação:

• Inflação acumulada muito alta.
  
• Mercado imobiliário desaquecido.
  
• Locador com interesse em manter um bom inquilino.
  

Assim, mesmo entendendo reajuste de aluguel, como funciona, é possível flexibilizar o valor por acordo mútuo, desde que ambas as partes concordem formalmente.

É possível mudar o índice de reajuste durante o contrato?

Alterar o índice durante o contrato só é permitido se ambas as partes concordarem e assinarem um aditivo contratual. Isso se tornou comum nos últimos anos, principalmente em contratos que ainda usavam o IGP-M.

Por isso, ao discutir reajuste de aluguel, como funciona, é importante lembrar: o índice só pode ser alterado por acordo formal, nunca unilateralmente.

Consequências de não aplicar o reajuste

Quando o proprietário não aplica o reajuste no prazo correto, ele não pode cobrar retroativamente. Ou seja, se esqueceu de reajustar por quatro meses, só poderá aplicar o reajuste dali para frente.

Esse ponto reforça o entendimento de reajuste de aluguel, como funciona, evitando cobranças ilegais ou valores acumulados fora da lei.

Como o reajuste impacta locadores e locatários?

Para o locador, o reajuste protege o patrimônio contra perdas inflacionárias. Para o locatário, garante previsibilidade e transparência na relação contratual.

Em ambos os casos, compreender reajuste de aluguel, como funciona evita conflitos e permite uma relação saudável, equilibrada e juridicamente segura.

Com todos esses pontos, fica claro reajuste de aluguel, como funciona: trata-se de um mecanismo legal, anual, baseado em índice pré-estabelecido e destinado a preservar o valor real da locação. 

Quando aplicado corretamente, garante segurança e estabilidade para ambas as partes, mantendo o contrato alinhado à realidade econômica.